Gjennomgang av eigedomsforvaltninga i Norddal kommune

Saksgrunnlag:

Det ligg føre politiske vedtak om å vurdere ei organisering av dei kommunale eigedomane i eige selskap/føretak.

Saksopplysningar:

Saksopplysingar er hovudsakleg ei samanfatting av rapporten sitt innhald der fleire avsnitt er referert i si heilskap.

I samband med ”Rapport om organisering og drift av bygningsmassen til kommunen” dagsett 21. juni 2005 gjorde kommunestyret den 30.06.05 følgjande vedtak:

1. Kommunestyret tek ”Rapporten om organisering og drift av bygningsmassen til kommunen” til orientering.

2. Tiltak og tilrådingar i rapporten skal vurderast i arbeidet med budsjett og økonomiplan.

3. Spørsmålet om organisering av kommunale eigedomar i eige selskap/føretak er ikkje vurdert av gruppa. Rådmann skal seinast pr. 30.09.05 leggje fram eiga sak på organisering og drift av bygningsmassen i kommunen.

4. Arbeidsgruppa vert beden om å fortsette arbeidet med sikte på å få utarbeidd ein statusrapport over kommunale vegar med forslag til tiltak og organisering av drift/vedlikehald.

For å få fram ei mest uhilda vurdering vedk. pkt 3 i vedtaket om organisasjonsmodell for bygningsmassen, fikk rådmannen klarsignal frå formannskapet til å bruke eit konsulentfirma som har røynsle med slike vurderingar. Konsulentfirmaet KommuneKonsult AS har i Fase I av arbeidet med gjennomgangen av eigedomsforvaltninga i kommunen støtta seg til ei arbeidsgruppe som var sett saman av rådmannen, kommunekasseraren og driftssjefen frå administrasjonen og hovudtillitsvald. Den 29. mai presenterte rådmannen for formannskapet ein foreløpig rapport. KommuneKonsult og driftssjefen var også tilstade i møte og svarte på spørsmål frå formannskapet. Vidare vart rapporten den 7. juli sendt ut på høyring med høyringsfrist til og med den 15. september. Innkomne høyringsuttalar ligg ved saka som vedlegg.

Hovudmålsetjinga med gjennomgangen må vere å få eit godt grunnlag for å kunne ta stilling til ei organisering og dimensjonering av eigedomsforvaltninga som sikrar å oppretthalde bygningsmassen sin tekniske verdi, sikrar effektiv drift og ei fornuftig utvikling av eigedomsmassen. Vidare treng ein ei avklaring av standarden på tenestenivået overfor brukarane av formålsbygga (skular, barnehagar, institusjonar). Å kunne bruke mindre ressursar på eigedomsforvaltninga i kommunen er KommuneKonsult usikker på.

Målsettinga med dette arbeidet bør vere at ein får etablert strukturar rutinar som støttar opp under følgjande oppgåver (NOU-rapporten 2004:22):

1. At det ligg føre overordna politisk bestemte mål for eigedomsforvaltninga.

2. At det ligg føre eit rasjonelt system for planlegging og styring av eigedomsforvaltninga.

3. Generelle delkriterium:

3.1 Tilfredstille prioriterte brukarbehov

3.2 Effektiv arealutnytting

3.3 Godt, verdibevarande vedlikehald

3.4 Kostnadseffektiv eigedomsforvaltning (lågast mogleg årskostnad/livssykluskostnader)

3.5 Målretta utvikling av eigedomen sine kvalitetar

3.6 Ei heinsiktsmessig organisering av eigedomsforvaltninga

3.7 Riktige økonomiske rammeløyvingar tilpassa eigedomsforvaltninga sin langsiktige karakter

4. Lovpålagte krav overfor eigar og brukar vert ivareteken.

Eigedomsverksemda i ein kommune kan delast i to virkeområde

a) Utvikling av eigedom som ledd i utvikling av kommunen. Dette omfattar tilrettelegging for bustadbygging og næringsutvikling.

b) Eigedom som ledd i den kommunale tenesteproduksjonen.

I samband med denne rapporten er det område b) som i hovudsak vart drøfta. Eigedomsverksemda er eit verkemiddel i den kommunale tenesteproduksjonen for å oppnå andre mål. Om dette verkemiddelet skal vere innanfor ramma av kommunen si verksemd eller leigast inn er eit spørsmål om kva som er best for kommunen på lang sikt.

Eigedomsforvaltninga omfattar i prinsippet alle fasar i livssyklusen, frå

- erverv gjennom kjøp, ekspropriasjon og bygging

- forvaltning, drift, vedlikehald og utvikling (FDVU)

- avhending ved sal, bortfeste, gåve eller overdraging av eigedom på særskilte vilkår

- riving, gjenbruk og deponering.

Kommunen eig i dag ein bygningsmasse på i overkant av 30 000 kvm BTA. Om vi skulle bygge dette opp i dag ville det ha kome på ein verdi av 450 mill.

Ein vesentleg del av kommunen si eigedomsdrift er knytt til kapitalforvaltning. Dette gjeld både å ta vare på den kapitalen som er investert og å utnytte den investerte kapitalen best mogleg.

For å ta vare på den investerte kapitalen krev det ressursar, kapasitet og kompetanse til å kunne gjennomføre nødvendige vedlikehaldstiltak. Dette gjeld både reint vedlikehald, men også vedlikehald som grensar mot rehabilitering og mot drift. KommuneKonsult konkluderer med at ved å samle alle FDV-funksjonane i ei eining har ein i stor grad teke høgde for å ta vare på investert kapital.

For å nytte investert kapital best mogleg har organiseringa, slik den kjem fram i dag, små verkemiddel. Undersøkingar i kommunane synar at der det er mest å spare på er effektiv arealutnytting og energieffektive løysingar. Ei betre utnytting kan knytast til bruk av internhusleige der den enkelte verksemd til ei viss grad sjølv må vurdere arealbruken mot andre ønskjelege føremål. Alternativt kan ein styre den enkelte verksemda sin kapitalbruk gjennom normtal etc. Dette freistar ein å gjere i dag også.

For framtida er det særleg tre hovudomsyn ein bør legge vekt på ved val av organisasjonsform:

1) Kva organisasjonsform er best til å ivareta Norddal kommune sine målsettingar for eigedomsforvaltninga.

2) Kva organisasjonsform er best for å sikre effektiv drift og utvikling av eigedomane.

3) Kva organisasjonsform gir eigedomsdrifta lavast kapitalkostnader.

KommuneKonsult har sett på dei ulike organisasjonsformer som kommunane kan etter kommunelova organisere sin eigedomsaktivitet i:

1. Kommunal etat, sektor (dagens vanligaste modell)

2. Kommunalt føretak (KF)

3. Aksjeselskap (AS)

Når det gjelder stiftelse vil ikkje KommuneKonsult tilrå ein slik organisasjonsform. I motsetning til alternativa over er stiftelse heilt sjølvstendig og kan ikkje styrast av nokon eigar utover det styret gjer. Stiftelse som organisasjonsform betyr at kommunen seier frå seg råde- og eigedomsretten og at ein overlet all mynde til styret. Spesielt dersom det oppstår usemje mellom styret og kommunen vil dette kunne skape problem. Dette kan vere uheldig og unødig kostnadskrevjande dersom ei verksemd som blir ivareteken av ein stiftelse er ein sentral del av det kommunale tenestetilbodet og ein viktig reiskap for å få effektivitet i den kommunale tenesteproduksjonen.

Eit Aksjeselskap er eit eige rettssubjekt som vert regulert av aksjelova. Det vert ikkje gjeve særeigne reglar for eit kommunalt eigd AS. Overfor eit AS har kommunen råderett gjennom dei personane kommunetyret har oppnemnt til generalforsamlinga.

Eit kommunalt føretak er ein del av kommunen som rettssubjekt og styret velgast av kommunestyret. Føretaket er ein del av kommunen sin økonomi og kommunestyret må gjere vedtak om budsjett og økonomiplan.

For drifta av eigedomane vil både kommunalt føretak og aksjeselskap kunne ha fortrinn i høve til vanleg kommunal resultateining. Budsjett og rekneskap vil bli haldne skilt frå det ordinære budsjett og rekneskapen for kommunen. Eit KF sin sjølvbestemming gjelder berre i forhold til den ordinære kommunale administrasjonen ved rådmannen. Når ein først oppretter eit KF er det absolutt nødvendig at kommunestyret pålegg seg sjølve til å ikkje endre på dei budsjettrammene som blei gjeve gjennom fastsetting av det årlege budsjettet. I eit AS og eit KF vil ein kunne bruke rekneskapsprinsipp der kapitalkostnader, vedlikehaldskostnader og avskrivingar kjem klart fram. Dei totale utgiftene vil i neste omgang danne grunnlag for rettast mogleg leigetakstar. Det blir med andre ord lettare å legge opp til ei sjølvfinansierande verksemd der leigetakarane anten er andre kommunale verksemder, privatpersonar eller bedrifter. Ein kan til ei viss grad konstruere system i ei vanleg kommunal resultateining som også tek i vare desse omsyna. Både praktisk og driftsmessig er det like greitt å ha byggforvaltninga i ei eiga kommunal eining som i eit KF eller i eit AS. Det som ofte syner seg er at i eit KF eller i eit AS er terskelen langt høgare for å gjere omdisponeringa på budsjettet til drift og vedlikehald av eigedomane enn det er i ei kommunal eining. Ulike utredningar om eigedomsforvaltning slår klart fast at jo større grade av økonomisk sjølvbestemming eigedomsforvaltninga kan få gjennom måten den vert organisert på, desto betre vil det ligge til rette for eit godt vedlikehald.

Kapitalkostnadane er den vesentlege kostnad i samband med eigedomsdrift. Dei er bestemte av investeringskostnad, rentenivå og eigedomens levetid. Den av desse faktorane som vil variere med val av organisasjonsform er rentenivå. Kommunalt føretak og kommunal resultateining vil vanlegvis få 1-2 % lågare rente på lån enn eit aksjeselskap. Kapitalkostnadane vil difor vere høgare for aksjeselskap enn for kommunalt føretak og ei eiga kommunal resultateining. Forskjellen vil avhenge av korleis risikoen knytt til aksjeselskapet vert vurdert og kor stor eigenkapital aksjeselskapet vil ha.

Når ein legg inn alle typar bygg som ligg til kommunen si ordinære verksemd, vil avgrensing av risiko vere lite reell. Eit AS kan med andre ord eigne seg godt for konkurranseutsett verksemd. Ved heimelsoverføring av eigedomane frå kommunen til eit aksjeselskap eller frå eit aksjeselskap til kommunen må ein betale ei dokumentavgift på 2.5 % av verdien til eigedomane. I motsetning til eit KF må eit AS skatte av ei evnt. avkastning dersom verksemda drivast som ei næringsverksemd.

Ulike kommunale utgreiingar har konkludert med at: ”Som eit minimum bør kommunen sin eigedomsfaglege kompetanse på og styring av eigedomsforvaltninga være samla ein stad”. KommuneKonsult poengterer også at det ein stor fordel at ei det er same aktør som har ansvaret for både kjøp, sal og bygging i tillegg til drift og forvaltning. Norddal kommune har som mange andre kommunar i landet fått erfare at det ikkje er berre heldig å skilje ansvaret for nybygg og større ombyggingar frå drift og forvaltning av bygningsmassen.

Saksvurdering og konklusjon:

Etter ei samla vurdering vil vi tilrå at Norddal kommune organiserer eigedomsverksemda i eit kommunalt føretak (KF). Korleis ein går fram for å etablere eit slikt selskap går fram av rapporten.

Gjennom eit KF tek ein sikte på å oppfylle følgjande mål:

· Om mogleg frigjere kapital

· Synleggjere ressursbruken ved arealdisponering

· Sikre eit økonomisk optimalt vedlikehaldsnivå på kommunen sine eigedomar, uavhengig av dei årlege kommunale budsjetta

· Effektiv og marknadsbasert eigedomsforvaltning

· Raskare avgjersler

· Enklare organisasjonsform

Vil ein noko med bygga må ein også følgjer opp med ressursar. For å lukkast må ein sette av personressursar. Dette vert ein rådd til uavhengig om kor stor eller lita kommunen er.

For å lukkast med å få etablert eit KF må ein dagleg leiar vere på plass før arbeidet med etableringa tek til. Ei slik etablering krev nødvendigvis ekstra ressursar både i ein oppstartsfase og i den viare driftsfasen.

KommuneKonsult har i rapporten kome med forslag til opningsballanse.

Alle byggingar og anlegg er gitt ein verdi ut i frå vekta gjennomsnittleg attståande nedskrivingstid der ein heilt ny eigedom har ei nedskrivingstid på 50 år. Gjelda eit KF tar på seg utgjer 197 260 000.

Ut i frå eit skjønn og erfaring vedk. storleiken på bygningsmassen anbefaler KommuneKonsult at kommunen tar opp eit lån på 4 mill som vert gitt som startkapital til eit KF. Kommunen sett krav om 5% avkastning på lånet.

Eit KF skal føre eige rekneskap. Det er valfritt om ein vil føre rekneskapet etter forskriftene til kommunerekneskapet eller etter rekneskapslova som private selskap gjer. Det er både vanlegast og anbefalt å føre rekneskapet etter rekneskapslova. Rekneskapslova gir det beste grunnlag for å budsjettere vedlikehald og betre utnyting av avskrivingsreglane. Lova gir også større synleggjering av verditapet som vert frå år til år. Eigedomsformuen vil forvitre om ein ikkje dekker dette tapet også inn i husleiga.

Arbeidsrettsleg status vil verte uendra for tilsette som skulle bli overført frå kommunen til eit KF. Kommunen er framleis den formelle juridiske arbeidsgjevaren.

Stig Holmstrøm
rådmann

Saksnr. utval	Utval	Møtedato
084/06	Driftsutvalet	30.10.06
070/06	Kommunestyret	16.11.06

NORDDAL KOMMUNE

Arkiv: 031

Saksmappe: 04/00822-16

Møtebok

Rådmannen si innstilling:

Innstilling i Driftsutvalet - 30.10.2006:

Vedtak i Kommunestyret - 16.11.2006:

Saksgrunnlag:

Saksopplysningar:

Saksvurdering og konklusjon: